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文/樂居財經(jīng) 李禮

剛剛過去的一周，接連數(shù)場高層會議，給樓市打了幾針強心劑。

多地市場情緒恢復(fù)，“南京二手房連夜?jié)q價百萬”沖上熱搜。

據(jù)某購房平臺數(shù)據(jù)顯示，自7月29日起，南京萬科金域緹香、紫園、后標營、翠屏誠園等小區(qū)的部分二手房項目紛紛提高了掛牌價。

萬科金域緹香位于南京奧體板塊，是一處樓齡超過10年的住宅小區(qū)，目前該小區(qū)有104套二手房在售，均價6.2萬元/平方米。

該小區(qū)一套70多平方米的房源，去年6月初掛牌，業(yè)主報價519萬元，之后一路經(jīng)過12次調(diào)價，今年5月27日，最低降到總價409萬元。

直到今年7月底，該套房源在鏈家的報價突然漲到509萬元，重新回到去年的7.2萬元/平方米。

無獨有偶，在南京城東環(huán)陵路紫園小區(qū)，一套約310平方米的別墅項目，7月21日上架之初掛牌1850萬元，7月29日在我愛我家上的報價突然漲價100萬元，總價到了1950萬元。

對此，南京房地產(chǎn)學(xué)會副會長李子墨表示，最近南京漲價賣房的業(yè)主確實比之前有所增加，掛牌價上漲的樓盤，各個板塊、老舊小區(qū)都有，目前沒有統(tǒng)一的特征。

不過，也有二手房業(yè)主依舊打算降價賣房，“感覺政策與我沒多大關(guān)系”。據(jù)了解，這位業(yè)主因工作調(diào)整，還貸壓力大，將225萬元買下的婚房，降價38萬元賣出。他坦言，擔心政策直至落地實施還需要時間。

不僅是南京，深圳的表現(xiàn)也不盡相同。

羅湖翠竹片區(qū)一位房產(chǎn)中介表示，最近陸續(xù)有一些業(yè)主過來撤盤，但數(shù)量不算太多。部分不急于出售的二手房業(yè)主甚至慶幸前期房價低位時沒能實現(xiàn)成交。房源掛出至今幾經(jīng)降價仍未成交，當前對政策調(diào)整有了新的預(yù)期，不愿意現(xiàn)價出售，而是“看看市場和政策變化再說。”

不僅賣方，多數(shù)買家也在持幣觀望階段，特別是改善性需求的購房者，“最終是否決定換房，要看‘認房不認貸’和首付比例調(diào)整的落地情況?！背酥?，房貸利率和交易稅費的調(diào)整也是市場關(guān)注的焦點。

數(shù)據(jù)顯示，7月份深圳二手住宅成交2259套，環(huán)比下降6.1%。從成交趨勢來看，二手住宅成交量連續(xù)4個月走低。一些房企和中介機構(gòu)或在研討政策走向，及時調(diào)整銷售策略。

再看上海樓市，預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周，二手房報價指數(shù)小幅上漲，掛牌量開始活躍，重新回升到11000套。

7月30日、31日，上海二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)均超過500套，分別為550套和585套，相較之前的日均400套，增幅超過37%。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，整體來看，7月上海二手房市場逐漸見底，整體預(yù)期較為穩(wěn)定。

新房方面，某房企售樓人員表示，售樓處現(xiàn)場客流還沒有明顯變化，但很多此前被首付門檻攔在門外的客戶開始主動咨詢和了解最新政策情況?！拔覀円蚕Ｍ抡吣鼙M快落地，這樣確實能夠明顯降低改善型客戶的首付和房貸成本?！?/p>

本輪刺激購房市場的三項政策：降首付比例和房貸利率、換房減免稅費、取消認房又認貸。上述政策尤其利好以改善型產(chǎn)品為主的項目。自2017年以來實行的認房又認貸，導(dǎo)致大量置換房源的剛需被擱置。以上海、北京為例，認房又認貸政策的政策下，購房者在換房過程中，首付比例高達70%甚至80%。

明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強表示，市場存在購買力，只是此前購置二套房首付比較過高，即便換房，按揭記錄也是一道障礙。行業(yè)過熱時期出臺的政策，已經(jīng)與當前市場情況脫節(jié)了。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也認為，改為“認房不用認貸”，相當于調(diào)低了首付比例和房貸利率，建議相關(guān)房企、購房者和營銷中介等部門密切關(guān)注各地的政策調(diào)整和變化，其對于市場交易的提振影響是積極和明顯的。

當然，即使調(diào)控政策有所放松，市場也不可能馬上進入量價齊升的通道。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，對于近期需要處置物業(yè)的業(yè)主，當然可以先觀望，但如想順利出售物業(yè)，其定價仍需有一定的競爭力。對于一線城市，希望盡快出臺能調(diào)動起房地產(chǎn)市場交易活躍度的政策，以促進市場盡快恢復(fù)健康的交易狀態(tài)。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，上海不太可能實質(zhì)性放松限購限貸。就樓市健康度來說，一線城市中上海是最健康、也是供需關(guān)系最平衡的城市。上海如果過度寬松，反而要擔心打破當前比較平衡的供需關(guān)系。后續(xù)市場主要是繼續(xù)夯實L型底部的狀態(tài)。

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