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四沖港交所背后，珠海萬(wàn)達(dá)商管與一眾機(jī)構(gòu)投資者所簽署的對(duì)賭協(xié)議臨近，而此番珠海萬(wàn)達(dá)商管若再不能成功上市，大連萬(wàn)達(dá)商管或?qū)⒚媾R近300億的“天價(jià)”股權(quán)回購(gòu)款。

6月28日，據(jù)港交所官網(wǎng)顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管向港交所提交IPO申請(qǐng)，這也是珠海萬(wàn)達(dá)商管向港交所提交的第四份招股書(shū)。

此前珠海萬(wàn)達(dá)商管曾先后于2021年10月、2022年4月、2022年10月三次向港交所遞交上市申請(qǐng)材料，但三次遞表均未成功，珠海萬(wàn)達(dá)商管也創(chuàng)造了民營(yíng)企業(yè)境外上市的“最慢紀(jì)錄”。

而急于上市的背后是珠海萬(wàn)達(dá)商管面臨對(duì)賭協(xié)議“大限”逼近，該公司曾與碧桂園、螞蟻、騰訊等多家機(jī)構(gòu)投資者簽訂對(duì)賭協(xié)議，協(xié)議規(guī)定如果到2023年年底前無(wú)法成功上市，大連萬(wàn)達(dá)商管將不得不向這些上市前投資者支付約300億元人民幣的股權(quán)回購(gòu)款。這次對(duì)賭協(xié)議成為了大連萬(wàn)達(dá)商管的最后一次決勝時(shí)刻。

值得關(guān)注的是，就在珠海萬(wàn)達(dá)商管申請(qǐng)上市的同一天，大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)宣布取消了之前計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為60億元的小公募債券，且六月初，大連萬(wàn)達(dá)商管超過(guò)19.79億元的股權(quán)被凍結(jié)。接二連三的風(fēng)波給集團(tuán)的流動(dòng)性造成了巨大壓力。

于大連萬(wàn)達(dá)商管而言，珠海萬(wàn)達(dá)商管此番能否上市意義重大，一旦珠海萬(wàn)達(dá)商管無(wú)法成功上市，或?qū)⒁l(fā)一系列連鎖反應(yīng)。如若珠海萬(wàn)達(dá)商管成功上市，其將有充沛的流動(dòng)性提高償債能力。

珠海萬(wàn)達(dá)商管四沖港交所

繼四月珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠海萬(wàn)達(dá)商管”）招股書(shū)失效后，珠海萬(wàn)達(dá)商管近日再戰(zhàn)港交所。

6月28日，據(jù)港交所官網(wǎng)顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管已向港交所提交IPO申請(qǐng)，而這也是珠海萬(wàn)達(dá)商管向港交所提交的第四份招股書(shū)。

早在2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日，珠海萬(wàn)達(dá)商管先后三次遞表港交所，均以失效告終。至此，珠海萬(wàn)達(dá)商管也創(chuàng)造了民營(yíng)企業(yè)境外上市的“最慢紀(jì)錄”。

作為集團(tuán)“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略下的主體，珠海萬(wàn)達(dá)商管是2021年由大連萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)部分物管和商管分拆成立而來(lái)的。

據(jù)悉，該公司僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理等，沒(méi)有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而珠海萬(wàn)達(dá)商管作為輕資產(chǎn)公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)是提供商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管建筑面積由截至2020年12月31日的5280萬(wàn)平方米增加至截至2021年12月31日的5900萬(wàn)平方米，并進(jìn)一步增加至截至2022年12月31日的6560萬(wàn)平方米。

截至2022年12月31日，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)65.6百萬(wàn)平方米。于2020年、2021年及2022年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率為98.6%。此外，珠海萬(wàn)達(dá)商管有181個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括163個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

在此背景下，珠海萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)績(jī)持續(xù)向好。2020年、2021年及2022年公司營(yíng)收分別達(dá)171.96億元、234.81億元及271.2億元，同期內(nèi)凈利潤(rùn)分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元。

值得注意的是，從營(yíng)收架構(gòu)來(lái)看，雖珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)僅為大連萬(wàn)達(dá)商管的3.84%，卻貢獻(xiàn)了55%的營(yíng)收以及絕大部分利潤(rùn)。

對(duì)賭大限將至，

萬(wàn)達(dá)“背水一戰(zhàn)”

多次推動(dòng)珠海萬(wàn)達(dá)商管上市的背后，是王健林背負(fù)的百億對(duì)賭壓力。

早年間，萬(wàn)達(dá)在2017年遭遇危機(jī)后“斷臂求生”，大規(guī)模甩賣地產(chǎn)資產(chǎn)，成功避開(kāi)了上輪房地產(chǎn)危機(jī)，萬(wàn)達(dá)在剝離文旅酒店、電商潰敗無(wú)奈解散、金融折戟沉沙后收拾心神，重回商管主業(yè)。

2018年初，王健林開(kāi)始新的戰(zhàn)略布局，在這次戰(zhàn)略布局中，大連萬(wàn)達(dá)商管成功出售了14%的股權(quán)，將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。這一舉措得到了騰訊、蘇寧、融創(chuàng)中國(guó)和京東的積極響應(yīng)。

具體而言，騰訊投資100億元，持有4.12%的股份；蘇寧和融創(chuàng)中國(guó)分別投資95億元，各自持有3.91%的股份；京東投資50億元，持有2.06%的股份。按照股權(quán)比例計(jì)算，當(dāng)時(shí)大連萬(wàn)達(dá)商管的估值達(dá)到了2430億元。

在引入戰(zhàn)略投資者之后，大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)宣布將在未來(lái)1到2年內(nèi)逐漸消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并且不再進(jìn)行新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。至此，集團(tuán)希望轉(zhuǎn)型為一家專注于商業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)的純粹企業(yè)。

而為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，大連萬(wàn)達(dá)商管表示將加速推動(dòng)在A股市場(chǎng)上市的進(jìn)程，值得一提的是，大連萬(wàn)達(dá)商管在2016年9月已從香港股市退市。

然后此后多年，大連萬(wàn)達(dá)商管A股上市遲遲沒(méi)有落地。王健林決定把大連萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行分拆，把重資產(chǎn)留下，將商管和物管的輕資產(chǎn)拿到香港上市，至此，珠海萬(wàn)達(dá)商管成立。

2021年七八月間，珠海萬(wàn)達(dá)商管成立后僅四個(gè)月，王健林便引戰(zhàn)PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻等22家機(jī)構(gòu)戰(zhàn)投380億元持股21.17%，令珠海萬(wàn)達(dá)商管對(duì)應(yīng)估值增至1800億元。

與此同時(shí)，珠海萬(wàn)達(dá)商管與一眾機(jī)構(gòu)戰(zhàn)投簽訂對(duì)賭協(xié)議，一是承諾于2023年底上市，二是承諾2021年到2023年累計(jì)凈利潤(rùn)不低于220億元。如果不能成功上市，大連萬(wàn)達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款。

2022年珠海萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的流動(dòng)負(fù)債總額為155.86億元，而流動(dòng)負(fù)債凈額則為17.6億元。資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，相較于2021年的70.9%下降了2.5個(gè)百分點(diǎn)。雖營(yíng)收持續(xù)向好，但在負(fù)債方面，珠海萬(wàn)達(dá)商管仍面臨較大壓力。

而反觀大連萬(wàn)達(dá)商管，也正面臨著更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

大股東19億股份遭凍結(jié)，

60億發(fā)債突發(fā)終止

截至IPO前，從股權(quán)架構(gòu)來(lái)看，大連萬(wàn)達(dá)商管持有珠海萬(wàn)達(dá)商管69.98%股份，為珠海萬(wàn)達(dá)商管的第一大股東，而在珠海萬(wàn)達(dá)準(zhǔn)備IPO的這些年，大連萬(wàn)達(dá)商管狀況百出。

就在今年六月，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)遭遇兩起股權(quán)凍結(jié)事件，凍結(jié)對(duì)象均為大連萬(wàn)達(dá)商管，凍結(jié)金額總計(jì)約19.79億元，凍結(jié)期限為2023年6月5日至2026年6月4日。

從股權(quán)架構(gòu)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前持有大連萬(wàn)達(dá)商管約53.39%的股權(quán)，相當(dāng)于23.9億股份。此次被凍結(jié)的19.79億股份，意味著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有大連萬(wàn)達(dá)商管的八成股權(quán)被凍結(jié)。

此外，大連萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金流狀況近年來(lái)急劇惡化。截至2022年，大連萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)達(dá)到5959.59億元，總負(fù)債為2988.76億元，凈資產(chǎn)為2970.83億元。然而，貨幣資金卻下降了49.75%，僅剩217.11億元。同時(shí)，短期借款激增達(dá)到50.46億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)948.74%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債也增長(zhǎng)了304.12%，達(dá)到687.67億元。

業(yè)績(jī)方面，2022年，大連萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入493.14億元，同比增長(zhǎng)4.7%；歸母凈利潤(rùn)123.01億元，同比下降7.46%。

除現(xiàn)金流狀況不佳外，就在珠海萬(wàn)達(dá)商管IPO申請(qǐng)的同一天，6月28日，證監(jiān)會(huì)向大連萬(wàn)達(dá)商管下發(fā)了《公司債券發(fā)行注冊(cè)程序中止通知書(shū)》。

去年12月27日，大連萬(wàn)達(dá)商管曾計(jì)劃發(fā)行總額不超過(guò)60億元人民幣（含60億元），該公司債項(xiàng)目的狀態(tài)在當(dāng)時(shí)更新為“已反饋”。該債券項(xiàng)目屬于小公募品種，計(jì)劃分期發(fā)行，期限不超過(guò)5年。

據(jù)了解，大連萬(wàn)達(dá)商管此次終止發(fā)行的小公募債，因?yàn)槭袥r未達(dá)公司預(yù)期而主動(dòng)放棄發(fā)行。

如今看來(lái)，大股東頭頂對(duì)賭協(xié)議，再疊加亟需資金緩解流動(dòng)性，珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市成為奮力一搏。

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